¡El momento llegó! Tras las visitas, revisiones y definiciones finales, estás a un paso de completar la compra de tu hogar o propiedad, probablemente una de las decisiones personales más importantes. La escrituración es la última etapa que realizamos en la transacción de un inmueble para obtener la escritura pública, es decir, el documento formal y jurídico que certifica la compra y la transferencia de la titularidad (o “transmisión de dominio”), y que luego se registra en el Registro de la Propiedad Inmueble a través de un escribano público. Durante el proceso debemos presentar una serie de requisitos técnicos y legales que estarán a cargo de un escribano público para garantizar la seguridad jurídica de toda la documentación. En esta guía te compartimos toda la información que necesitás para escriturar tu propiedad.

El rol de la escribanía

Generalmente el comprador es quien convoca al escribano, ya que es la persona encargada de investigar y evaluar que se cumplan todas las condiciones necesarias para efectivizar la compra, desde relevar las condiciones de la propiedad hasta la firma final de la escritura; por eso es recomendable tomarse el tiempo necesario para elegir a una persona de confianza que, de alguna manera, actuará como su asesor o representante. 

Entre sus principales responsabilidades, el escribano: 

• Asegura que el vendedor es ciertamente el dueño de la propiedad o el inmueble.
• Verifica que la propiedad no esté inhibida o tenga restricciones vinculadas a embargos o hipotecas a través del Informe de Inhibiciones del Propietario.
• Consulta el estado de deuda ante API y Municipalidad sobre impuestos públicos, como rentas provinciales o municipales según correspondan.
• Solicita al Registro de la Propiedad Inmueble el Informe de Dominio del Inmueble para corroborar la situación jurídica, además de las dimensiones, medidas y superficies de la propiedad. 

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1. Reservar la propiedad

No siempre es un paso necesario, pero frecuentemente el comprador hace una reserva previa -con una determinada suma de dinero definida entre las partes- a la inmobiliaria intermediaria para asegurar la compra y definir las condiciones de negociación y plazos que se registrarán en el boleto de compraventa. En los casos donde la compra se realiza de forma directa con el dueño, la reserva no es necesaria y se inicia el proceso con el boleto de compraventa.

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2. Firmar el boleto de compraventa

El boleto de compraventa es un documento formal que tiene carácter de contrato privado. Es la primera confirmación de la operación de compra en términos legales y actúa como garantía para que ambas partes -comprador y vendedor- cumplan con las condiciones acordadas.

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¿Qué incluye el boleto de compraventa?:

• Las obligaciones de las partes a comprar, vender y escriturar la propiedad.
• El plazo definido para escriturar (suele ser entre 30 y 60 días una vez firmado el boleto)
• La fecha de escrituración y de entrega.
• El precio del inmueble y la forma de pago acordada. 
• El escribano o abogado responsable del documento y de la futura escritura.

El boleto no es obligatorio, pero sí muy recomendable, especialmente para el comprador, porque asegura la entrega de la titularidad o transmisión del dominio y, en consecuencia, la posibilidad futura de vender, remodelar, etc. En caso que alguna de las partes se retracte o incumpla alguno de los puntos acordados, existen resoluciones jurídicas para la resolución o conclusión del contrato.

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¿Qué tengo que pagar a la hora de firmar el boleto de compraventa?

En caso que no se haya realizado una reserva previa, en el momento de firmar el boleto, se acuerda una seña o porcentaje del total del inmueble que se abona en el momento de la firma -o de acuerdo a los plazos estipulados-, generalmente es del 30%. 

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3. Recopilar la documentación necesaria

Previo a la firma de la escritura, debemos reunir toda la documentación y requisitos que necesitaremos presentar junto al escribano responsable, que se encargará de investigar el historial del inmueble y realizar el análisis técnico y jurídico que mencionamos anteriormente.

Recomendación: registrar y homologar los datos cerca de la fecha de escrituración acordada para evitar costos innecesarios de actualización, ya que las certificaciones suelen tener poco tiempo de vigencia. 

4. Firmar la Escritura

El proceso de compra finaliza con la firma de la escritura o a veces llamada “Regulación dominial de inmueble”, mediante la cual se registra la transmisión del dominio – es decir, el traspaso de la titularidad- y la entrega de la propiedad, que por lo general es el mismo día.

En esta etapa, el escribano público redacta la escritura, autoriza la firma del comprador y del vendedor, y luego la inscribe en el Registro de la Propiedad de Inmueble correspondiente a la locación de la propiedad. 

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¿Cuánto cuesta escriturar?

Por último, sólo nos quedará efectuar los pagos correspondientes a los documentos solicitados, las certificaciones, los honorarios del escribano y los impuestos asociados. No hay por qué temer: estas condiciones suelen negociarse y definirse en el desarrollo del boleto de compra-venta, por lo que cada parte está sujeta al acuerdo contractual. 

Comúnmente, se acostumbra a dividir los gastos entre los costos previos y posteriores a la escritura: el vendedor se hace cargo del estudio de títulos y certificados (informe catastral, informe de dominio o certificado de libre deuda, por ejemplo), mientras que el comprador es responsable por el pago de la inscripción en el Registro de la Propiedad y los honorarios del escribano, entre otros. 

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