El acto de compra venta de una propiedad, debe cumplimentar una serie de pasos y aspectos legales que si bien no son complejos, no siempre están tan claros.

A la hora de comprar un inmueble, existe una serie de pasos a seguir que son tres: los primero que se realiza es la firma de una reserva de compra; luego se firma o que se conoce con el nombre de boleto de compra- venta y finalmente y con esto se concluye la operación, se firma la Escritura traslativa de dominio.

Si la negociación se realiza directamente entre dueños y no a través de una inmobiliaria, el contrato de reserva de compra no se utiliza. Este documento sólo lo utilizan las inmobiliarias.

Es decir, en las operaciones realizadas directamente entre dueños se firma el boleto de compra-venta y luego la escritura. Por otro lado cabe aclarar, que si bien la firma de un boleto de compra venta no es obligatorio, en general es es muy recomendable que se firme.

La reserva de compra. Este paso tiene que ver con la oferta que el posible comprador realiza en la inmobiliaria por el inmueble en cuestión, entregando una suma de dinero para demostrar su interés y compromiso y que, en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado.

Si el vendedor acepta la oferta, se produce la retirada del inmueble de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del boleto de compra venta o de la escritura. También en este paso de negociación, se acuerda el precio final de la operación. Que el inmueble este a la venta por 10 pesos, no significa necesariamente que el vendedor lo venda por ese precio. Es muy posible que en el mercado actual, lo venda por menos cantidad de dinero. En este intercambio no solo se negocia el dinero sino también la forma de pago y el tiempo a concretar el negocio. Todos estos datos estarán por escrito en el boleto de compra- venta. Si el comprador se arrepiente de su oferta ya aceptada por el vendedor, pierde la suma entregada en concepto de reserva.

El boleto de compra-venta es un contrato privado con efectos de relevancia para las partes. Es un verdadero contrato de compra-venta (también llamado principio de ejecución de contrato). En el boleto se establece la obligación de escriturar, como así también el precio, la forma de pago, la entrega del inmueble, fecha de escrituración y de entrega de la posesión, el escribano que realizará la escritura, etc. Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, incluso judicialmente, o deshacerla.

Es importante que un escribano participe de esta operatoria para constatar toda la documentación que tiene la propiedad. Este escribano actuara como representante del comprador, que es quien en definitiva necesita saber si lo que compra está en orden. El escribano se asegurará de que quien vende efectivamente sea el verdadero dueño del inmueble, así como también que no esté inhibido o que el inmueble no tenga ninguna clase de problemas (embargos, hipotecas, etc.).

El escribano también con una copia del título de propiedad, solicitará al Registro de la Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, «Un Informe de Dominio del Inmueble» y un «Informe de Inhibiciones del Propietario».

De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y si el dueño tiene registradas inhibiciones. En caso de que el vendedor fuese una sociedad el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el boleto de compra venta.

El profesional solicitará un informe de dominio, que le permitirá ver su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.

Por otro lado al pedir un informe de Inhibiciones, que es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble, surge si la persona vendedora no está «inhibida» para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble.

Si la persona que figura como propietario del inmueble en el registro ha fallecido, es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se «inscriba» a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama «Ventas por tracto Abreviado», porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.

A la hora de firmar el boleto de compra venta, el comprador entrega un porcentaje de dinero, que suele ser del 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.

La escrituración, suele realizarse en el plazo que ambas partes consideren prudente (como se mencionó anteriormente podría ser parte de la negociación).

El boleto de compra venta suele ser redactado por el escribano. Si bien existen modelos o formularios «tipo» (que se pueden descargar de internet), cada operación puede tener sus características particulares que necesitan del asesoramiento de un profesional.

Finalmente la escritura traslativa de dominio es el acto formal y solemne mediante el cual el Escribano, en presencia del vendedor y del comprador o sus representantes, instrumenta la venta de una propiedad. Luego de firmada la escritura queda perfeccionada la venta. La escritura la firman, el vendedor, el comprador y el Escribano que es quien la autoriza.

El escribano, en la operación ofrece su asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble. Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los «Impuestos» que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los «Servicios» (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención «estimativa», en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.

En general el escribano es designado por el comprador, que es quien debe asegurarse que el vendedor tiene su documentación en orden.

Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora (ej. Inscripción de nuevo título).

Con respecto a la entrega de la propiedad, suele hacerse el día de la escrituración, en ese mismo momento se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien, salvo que se acuerde otra opción.