Ayuda en alquiler
Contrato de alquiler
Si alquilás un inmueble es mejor hacer el contrato escrito porque es más sencillo probar que el contrato de alquiler existe.
De todos modos, si no tenés contrato escrito, el alquiler vale igual, pero es más difícil de probar.
La parte locadora, que en este texto se llama locador, es la que alquila el inmueble a la parte locataria, que en este texto se llama inquilino.
Plazos
Plazos mínimo
El plazo mínimo del contrato de alquiler ya sea comercial o de vivienda es de 3 años. «Mínimo» quiere decir que podés pactar con el locador un plazo diferente siempre que ese plazo sea mayor a 3 años.
Excepciones al plazos mínimo
No rige el plazo mínimo de 3 años en los contratos de locación destinados a:
- sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
- habitación con muebles con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los 3 meses se presume que no fue hecho con fines turísticos;
- guarda de cosas;
- exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo de 3 años a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada y que debe normalmente cumplirse en un plazo menor pactado.
Pagos adelantados
Si el alquiler es para vivienda no se puede pedir a la o el inquilino:
- el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a 1 mes;
- depósitos de garantía o exigencias similares mayores al importe del primer mes de alquiler;
- el pago de valor llave o equivalente;
- la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
Depósito en garantía
El depósito en garantía es una suma de dinero que te pide la persona que te alquila para asegurarse de que vas a cumplir con el contrato. Por ejemplo, que vas a devolver la propiedad en el mismo estado en el que la recibiste.
Cuando termina el plazo del alquiler, si no hubo que hacer reparaciones, tiene que devolverte el depósito. El monto es una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional si el depósito fue inferior a un mes de alquiler.
Tiene que devolverte el depósito en el momento en que le devolvés el bien alquilado.
Si existe alguna deuda por servicios públicos o expensas que no está facturada cuando devolvés el inmueble, podés acordar con el propietario:
-
pagarla tomando en cuenta los valores del último servicio o expensas que pagaste; o
-
que retenga una suma de dinero para pagarlas.
Una vez que pagues esas facturas debés presentarle las constancias al locador y el locador debe devolverte de manera inmediata las sumas que retuvo.
Garantías
En los alquileres la o el inquilino debe proponer al locador al menos 2 de las siguientes garantías:
- título de propiedad inmueble;
- aval bancario;
- seguro de caución;
- garantía de fianza o fiador solidario; o
- garantía personal del inquilino o inquilina: recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio. En caso de ser más de una persona deben sumarse los ingresos de todos.
El locador no puede pedir una garantía que supere 5 veces el valor mensual del alquiler, salvo que se trate de una garantía personal del inquilino o inquilina: en este caso puede pedir hasta un máximo de 10 veces el valor mensual de la locación.
El locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el inquilino o inquilina.
Expensas
La o el inquilino tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originan con el uso del inmueble. No tiene a su cargo el pago de las que gravan la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.
Sólo puede establecerse que estén a cargo del inquilino o inquilina las expensas que derivan de gastos habituales, es decir, los gastos que tienen que ver con los servicios normales y permanentes.
Gastos de reparación
El locador es responsable de conservar el inmueble. Debe hacerse cargo de reparar el deterioro del inmueble originado por cualquier causa que no sea imputable al inquilino o inquilina.
Si el locador guarda silencio o se niega a realizar una reparación urgente, el inquilino o inquilina lo puede hacer por su cuenta y el locador debe pagarlas. Esto se aplica si pasan 24 horas corridas desde que el locador es notificado de la necesidad de hacer la reparación..
Si las reparaciones no son urgentes, el inquilino o inquilina debe intimar al locador para que las realice en un plazo de 10 días corridos. Si no las hace, el inquilino o inquilina puede hacerlas por su cuenta y el locador debe pagarlas.
Si no se puede usar el inmueble, se puede pedir la rescisión del contrato. También se puede dejar de pagar el alquiler por el tiempo que no pueda usarse el inmueble.
Mejoras
La o el inquilino puede hacer mejoras en el inmueble siempre que el contrato no las prohíba expresamente.
El locador está obligado a pagar las mejoras si son mejoras para mantener el inmueble. Por ejemplo, arreglar un techo que filtra.
El dueño no está obligado a pagar las mejores si no son necesarias y fueron hechas por el inquilino o inquilina por una cuestión de comodidad o de lujo.
Pago judicial
Si el locador de un inmueble se niega a cobrar el alquiler, el inquilino o inquilina debe intimarlo para que reciba el pago dentro de las 48 horas siguientes a que lo notifica.
En caso de silencio o negativa del locador, dentro de los 3 días hábiles siguientes el inquilino debe consignar judicialmente, es decir, entregar al juez el monto adeudado. En este caso los gastos y costas son a cargo del locador.
Resolución anticipada
En la locación de inmuebles, el inquilino o inquilina puede terminar el contrato de forma anticipada. Para hacerlo, se deben cumplir estos requisitos:
- Si la decisión de terminar la locación se toma durante el primer año del contrato, se debe pagar como indemnización 1 mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble.
- Si la decisión de terminar la locación se toma luego de pasado 1 año de contrato, se debe pagar como indemnización 1 mes de alquiler.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, si ya pasaron al menos 6 meses de contrato y la notificación al locador se hace con una anticipación de 3 meses o más, no corresponde pagar indemnización.
En el caso de embajadas, consulados, habitación con muebles con fines de turismo, guarda de cosas, predios feriales: se deben abonar 2 meses de alquiler en caso de rescisión anticipada.
Renovación del contrato
Dentro de los 3 últimos meses del contrato de alquiler, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para acordar la renovación del contrato.
Si el locador guarda silencio o se niega a llegar a un acuerdo y está debidamente notificado, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización.
Intimación de pago y desalojo
Intimación de pago
Antes de iniciar el desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar al inquilino o inquilina para que pague la deuda en un plazo mínimo de 10 días y debe indicar el lugar de pago.
La intimación se hace al domicilio indicado por el inquilino o inquilina en el contrato. La notificación en ese domicilio se tiene por válida, aunque el inquilino o inquilina se niegue a recibirla.
Desalojo
El inquilino o inquilina debe devolver el inmueble si se cumplió el plazo de intimación para el pago o si finalizó el contrato de locación por cualquier motivo.
Si no devuelve el inmueble, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo.
En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la entrega de las llaves.
Pero si de todas formas se negara a recibir las llaves, el inquilino puede consignarlas judicialmente, es decir, entregárselas al juez. Los gastos y costas de esta acción judicial están a cargo del locador.
Si se consignan las llaves dentro de los 10 días hábiles siguientes a que se notificó al locador, no se debe pagar el alquiler correspondiente a esos días.
Ajustes
No se aplica el ajuste monetario ni la indexación a los contratos de alquileres.
En los contratos de alquiler de inmuebles para vivienda el precio del alquiler se debe fijar como valor único, por períodos mensuales y solo se pueden realizar ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que puedan producir error.
Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Podés consultar el índice aquí
Comisión de las inmobiliarias
En el alquiler de inmuebles la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado.
Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario.
Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo cliente.
AFIP
Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador en la AFIP, dentro del plazo y con los requisitos dispuestos por la AFIP. Ingresá aquí para conocer todo sobre el registro de los contratos de locación.
Si el locador no registra el contrato se le pueden aplicar las multas previstas en la ley 11.683.
Métodos alternativos de solución de conflictos
El Estado debe fomentar ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo para la resolución de conflictos derivados de los alquileres.
En los casos de ejecución, el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante. La otra parte no puede cuestionar la vía elegida por el reclamante.